خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟ سوالیست که در این مقاله اختصاصی گروه مشاورین کارگزاران میباشد با آن میپردازیم

در معاملات ملکی وجود سند رسمی و ثبتی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک حوزه مربوطه به ثبت رسیده است،
دلیلی قانونی و محکمه پسند برای احراز مالکیت فروشنده و باعث اطمینان خاطر خریدار می‌باشد. و احتمال ادعای مالکیت شخصی دیگر در آینده مشکلات جدی به وجود می‌آورد.

خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟

ارزش سند رسمی

این اطمینان خاطر از آن جهت حائز اهمیت می باشد که اموال غیرمنقول، غالباً دارای ارزش ریالی و معاملاتی بالایی هستند و جزو سرمایه های اصلی محسوب می‌شوند، از این رو حفظ مالکیت با وجود سند رسمی که بنام مالک و دارای حدود و اربعه بوده و مساحت و مشخصات دقیق ملک در آن توسط اداره ثبت اسناد و املاک لحاظ گردیده است، امکان اشتباه در مقدار و مساحت ملک را تقریبا از بین می‌برد.
امروزه با وجود نقشه کاداستر در اسناد اموال غیر منقول و با جانمایی دقیق ملک در منطقه و مختصات جغرافیایی مختص خود، از جعل و دستکاری اسناد به شدت جلوگیری می‌شود.

استناد به سند رسمی مالکیت

دعاوی مالکیت. دعوای مالکیت دعوایی است که مبنا یا موضوع آن مالکیت باشد. دعوای مالکیت می تواند هم نسبت به مال منقول و هم نسبت به مال غیرمنقول مطرح گردد. در خصوص اموال غیرمنقول دعوای مالکیت می‌تواند صرف نظر از تصرف یا عدم تصرف خواهان یا خوانده اقامه شود، اگرچه تصرف در خصوص اموال غیرمنقولی که هنوز به ثبت رسمی نرسیده اند، می‌تواند اماره بر مالکیت متصرف باشد.( وفق ماده ۳۵ قانون مدنی).

سابقه سند ثبتی

در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، طبق مواد ۲۲ و ۴۶ الی ۴۸ قانون ثبت، دولت و مقامات قضایی فقط شخصی را به عنوان مالک به رسمیت خواهند شناخت که ملک در دفتر املاک به نام وی به ثبت رسیده باشد. از این رو دعاوی همچون خلع ید،
که مبنای آن مالکیت خواهان بر مال غیر منقول موضوع دعوا است،
فقط از سوی مالک علیه متصرف غیرقانونی مال غیرمنقول قابل طرح بوده و دادگاه پس از بررسی و احراز مالکیت خواهان بر ملک موضوع دعوا اقدام به صدور حکم به نفع وی خواهد کرد.
نمونه بارز دیگر دعاوی مالکیت، دعوای تخلیه ید مستاجر از مورد اجاره و دعاوی مطالبه اجرت المثل و خسارات وارده به ملک می‌باشد.
سایر دعاوی مربوط به مالکیت که هدف آن تغییر مالک رسمی ملک است، همچون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیرمنقول یا اعلام بطلان سند رسمی انتقال مال غیرمنقول (که منجر به مالکیت رسمی مالک فعلی گردیده است) نیز می‌توانند در زمره دعاوی مالکیت قرار گیرند.

با توجه به توضیحات مستدل که اشاره شد، ضرورت وجود سند رسمی را در مورد اموال غیرمنقول بیش از پیش حائز اهمیت نشان می‌دهد.
اما ممکن است با توجه به شرایط ملک یا مال غیرمنقولی بدون وجود سند ثبتی و بصورت مبایعه نامه یا سند عادی مورد معامله قرار گیرد.
هر چند به لحاظ قانونی، عدم وجود سند رسمی مانع از انجام عقد بیع نیست ولی با توجه به مسائلی که ذیلا به آن خواهیم پرداخت، ممکن است باعث بروز مشکلاتی شود که جبران آن متحمل هزینه و زمان را در پی خواهد داشت. هر چند که در صورت دقت و مشورت با وکیل دادگستری متخصص می‌توانید از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.

دعاوی ثلاث

با توجه به قوانین موضوعه در دعاوی تصرف که از آنها به دعاوی ثلاث نیز تعبیر میشوند عبارتند از:
۱-تصرف عدوانی
۲-ممانعت از حق
۳-مزاحمت
که موضوع تمام آنها مال غیرمنقول است. با این حال قانونگذار در ماده ۱۶۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به قطع انشعاب تلفن، گاز، برق، و وسایل تهویه و همچون بالابر و پله برقی و امثال آنها که مورد استفاده در اموال غیرمنقول هستند را نیز مشمول مقررات راجع به دعاوی تصرف قلمداد کرده است، مگر آنکه اقدامات انجام شده با مجوز قانونی یا مستند به قرارداد صورت گرفته باشد.
در ادامه دعاوی سه گانه تصرف مورد بررسی قرار می‌گیرد؛

دعوای تصرف عدوانی.

دعوای مذکور، که مهم‌ترین نوع از دعاوی تصرف است، طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعوایی است که از سوی متصرف سابق علیه متصرف فعلی مال غیر منقول مطرح می‌گردد، مبنی بر اینکه خوانده بدون رضایت خواهان مال غیرمنقولی را که سابقاً در اختیار و استیلای عملی وی بوده است، از تصرفش خارج کرده و در اختیار خود گرفته است و در نتیجه اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.
در صورتی که ارکان دعوای تصرف عدوانی محرز گردد، دادگاه حکم به رفع تصرف خوانده از مال غیرمنقول موضوع دعوا و اعاده تصرف خواهان نسبت به آن خواهد داد و در این صورت چنانچه خوانده (محکوم علیه دعوای تصرف عدوانی) اصرار بر حقانیت خود در ماهیت و ادعای مالکیت بر مال مذکور داشته باشد باید دعوای مالکیت مطرح سازد.
همچنین در صورتی که دعوای تصرف عدوانی موفقیت آمیز نباشد، و در عین حال خواهان مدعی مالکیت مال موضوع دعوا باشد، می‌تواند نسبت به طرح دعوای مالکیت اقدام کند.
ارکان دعوای تصرف عدوانی:

۱– سبق تصرف خواهان

یعنی مال غیرمنقول سابقاً در تصرف و استیلای خواهان بوده است.

۲-تصرف فعلی خوانده

یعنی در زمان طرح دعوا و صدور حکم، خوانده همچنان متصرف مال غیرمنقول موضوع دعوا، باشد.

۳-عدوانی بودن تصرف خوانده

یعنی تصرف خوانده به نحو (عدوان) و برخلاف رضایت خواهان و بدون مجوز قانونی باشد.

به عنوان مثال؛ اشخاصی که ملک را به عنوان امین دیگری در تصرف خود دارند، اعم از سرایدار و خادم و کارگر و امثالهم، در صورتی که پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف نکنند، متصرف عدوانی محسوب می‌گردند و می‌توان علیه آنها دعوای تصرف عدوانی را مطرح نمود، اگر چه زمان شروع تصرف آنها به نحو عدوان نبوده باشد.

نکته:
طرح دعوای تصرف عدوانی علیه مستاجر فاقد وجاهت قانونی است، چون تصرف مستاجر با مجوز قانونی و عقد اجاره و با رضایت مالک صورت گرفته است
و در این خصوص خواهان می‌تواند دعوای تخلیه ید مستاجر را نسبت به اجاره طرح کند.

دعوای ممانعت از حق

طبق ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای ممانعت از حق دعوای شخصی است که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا حق انتفاع خود را در ملک دیگری می‌خواهد.

دعوای مزاحمت

طبق ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای مزاحمت دعوای متصرف مال غیرمنقول است که درخواست جلوگیری از مزاحمت شخصی را به عمل می‌آورد.

در تکمیل توضیحات باید متذکر شد که در دعاوی ثلاث لزوما وجود سند رسمی نافی و مانع احقاق حق ارتفاق یا حق انتفاع و مزاحمت نیست. ولی در صورتی که خواهان، مالک و دارای سند رسمی قابل استعلام از مرجع ثبتی باشد نسبت به رفع تصرف عدوانی با قوت بیشتری طرح دعوا می‌نماید.
با توجه به مسائل مطروحه در مقاله حاضر خرید ملک و مال غیرمنقول بدون سند رسمی به هیچ وجه توصیه نمی شود ولی همانطور که قبلا نیز بدان اشاره شد با حضور وکیل دادگستری حین معامله املاک فاقد سند رسمی از تضمین حق و حقوق خود بهره مند شوید.

ما در این مقاله (خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟) به تمامی جوانب این موضوع پرداختیم تا شما را در این راه یاری فرماییم.